[홍승우 변호사의 법률칼럼] 부동산 거래

[홍승우변호사]

부동산 거래

부동산 거래는 일반적으로 바이어가 에이전트를 정해서 어느 집을 살 것인지 오퍼를 하는 데서 시작된다. 보통 셀러가 내놓은 리스팅 가격 부근에서 에이전트의 조언을 받아 오퍼한다. 셀러 에이전트는 여러 오퍼 중 하나를 -  대개 가격이 가장 높거나, 아니면 약간 낮더라도 클로징을 원하는 시기에 할 수 있는 캐쉬 오퍼를 받아 들인다.  바이어가 계약금조로 일정 액을 디파짓하면 계약이 성립된다.  성립된 계약 서는 바이어/셀러 변호사에게 각각 전달된다.  계약 성립된 날짜로부터 비지니스 5일 간은 양쪽에게 매우 중요한 시기이다.  이 기간 중 인스펙션한 결과를 갖고 바이어가 요구 사항을 변호사에게 전달하면, 바이어 변호사는 계약서를 리뷰한 결과 법적으로 요구할 사항과 인스펙션 결과 요구할 사항을 정리하여 셀러 변호사에게 전달한다.  그런데, 5일 간의 기간 중에 인스펙션 결과 등 여러 사항을 따져보고 나서 집을 사는 것이 본인의 이익에 부합하지 않으면, 바이어는 집에 대한 계약을 취소하고 디파짓한 돈을 돌려받을 수 있다.  그런데, 7.0 계약서 이후에는 이전과 달리 인스펙션 결과 바이어가 셀러 보고 고쳐달라고 할 수 있는 아이템에 제한을 두고 있으므로 주의해야 한다. 한편, 셀러도 이 5일 간의 기간 중 계약 취소 통지를 변호사를 통해 할 수 있고 바이어에게 디파짓한 돈을 돌려 줄 수 있지만, 그 이유가 더 높은 가격을 받기 위해서만이라면 취소할 수 없다. 계약 성립 후 10일간은 양쪽 변호사가 바이어, 셀러의 요구 사항을 서로 주고 받으면서 조정하는 기간이다.  이 기간 중 양쪽이 합의에 도달하지 않아 만일 계약이 캔슬되면, 바이어는 디파짓한 돈을 돌려받는다. 물론, 이 조정 기간은 양쪽 합의하에 연장 가능하다.

변호사 리뷰 기간이 끝나고 계약이 계속 진행되면, 셀러 변호사는 타이틀 회사를 통해 셀러 집에 대한 조사에 들어가며, 문제 없이 소유권을 바이어에게 넘기기 위해 무엇을 해결해야 할 지 검토한다. 대개 셀러의 남아 있는 모기지 밸런스를 페이하는 정도이지만, 어떤 경우는 메케닉 린이라든지 저지먼트 린이 집에 붙어있는 경우가 있어서, 이를 어떻게 해결할 지 셀러 변호사는 셀러와 의논한다. 이런 상황 때문에 셀러는 예기치 않은 추가 비용이 들어가서 본인이 기대했던 것보다 적은 액수의 돈을 클로징 후 받게 될 수도 있으므로 집을 내놓기 전에 이런 문제에 대해 변호사와 미리 의논할 것을 권고한다.  또한, 집 세금은 1년 후에 내므로, 클로징 날짜 기준으로 전년도 미납분의 세금과 올해 클로징 날짜까지의 세금을 추정해서 바이어에게 크레딧으로 줘야 하고, 나아가 타이틀 클로징 비용으로 수천불이 들어가므로, 에이전트에게 주는 돈 외에 이런 비용까지 집을 팔 때 고려해야 한다.  바이어 변호사 또한 셀러 변호사에게서 받은 타이틀 서치 결과를 검토하여 바이어가 살 집의 소유권에 영향을 주는 사안이 혹시 있는 지 잘 검토해야 한다.  바이어 변호사의 역할은 처음에 변호사 리뷰 레터를 보낼 때, 그리고 클로징 자리에서 특히 중요하다.  아무 문제 없이 바이어가 소유권을 넘겨받을 수 있도록, 소유권에 영향을 주는 사안을 클로징 때나 그 이전에 다 해결하여 웨이브받아야 하기 때문이다.

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