[한상철 부동산 ]-Seller’s market Vs. Buyer’s market

<한상철 부동산>

Seller’s market Vs. Buyer’s market

 

부동산의 가격은 시장의 수요와 공급이 만나는 곳에서 이루어집니다. 즉, 공급이 수요보다 높으면 (물건의 수보다 적은 수의 사람이 해당 물건을 갖고 싶어 하면) 가격은 내려가게 되고, 수요가 공급보다 높으면 (한정된 수의 물건을 보다 많은 사람이 사고 싶어 하면) 가격은 올라가게 됩니다.

 

따라서 공급이 수요보다 높으면, 여러 셀러가 몇 안 되는 바이어에게 물건을 판매하려 할 것이고, 그 과정에서 바이어에게 유리한 여러 상황들이 생기게 됩니다. 이런 경우를 Buyer’s market이라고 합니다. 부동산에서는 시장에 나와있는 집의 수가, 집을 사려고 하는 사람의 수보다 너무 많게 되면 생기는 현상입니다. Subprime mortgage때가 아주 좋은 예라고 할 수 있습니다. 

 

반대로, 수요가 공급보다 높으면, 몇 안 되는 물건을 너도 나도 사려고 할 테니, 셀러에게 유리한 여러 조건들이 생기게 됩니다. 당연히 가격도 오를 것이고요. 이런 경우를 Seller’s market이라고 합니다. 부동산에서는 시장에 나와있는 집의 수가, 집을 사려는 사람의 수에 비해 너무 적어서 생기는 현상입니다. 2021년, 코로나 사태 이후 suburban에 있는 시장들이 대표적인 seller’s market이었습니다. 보통, “요즘 볼 집이 없다”, “집이 시장에 나오면 그냥 팔려” 등의 이야기를 주변에서 들으신다면, ‘아! 셀러 마켓이 되고 있구나’ 생각하시면 됩니다. 

 

그렇다면, 부동산 업게에서는 seller’s market과 buyer’s market을 어떻게 진단할까요? 

 

일단 지난 몇 달간 혹은 일 년간의 월평균 판매된 집의 개수를 계산합니다.

현재 시장에 나와있는 집의 개수를 위의 월평균 판매개수로 나눕니다. 

 

이렇게 계산되어 나온 숫자를 부동산에서는 inventory라고 말합니다. 

업계에서는 이 인벤토리 숫자가 6 ~ 7일 때를 Neutral market 혹은 Balanced market이라고 합니다.  즉, 시장이 셀러 마켓도, 바이어 마켓도 아닌 중심이 잘 잡힌 시장이란 이야기입니다. 

하지만, 이 inventory 숫자가 6 ~ 7보다 클 경우, 이 시장은 buyer’s market이 됩니다. 반대로 이보다 적을 경우는 seller’s market 이 됩니다. 

대표적인 buyer’s market이었던 subprime 사태 때는 이 인벤토리 숫자가 14가 넘는 지역도 셀 수 없이 많았다고 합니다. 반대로 2021년 코로나가 한창이고 이자율이 낮아 home buying rush가 일어났을 때의 inventory 숫자는 2.4 ~ 2.6정도였습니다. 

 

향후 미국 평균 집값이 상승 혹은 하락하는 것이 ‘내가 사는 동네’와 맞지 않을 수 있습니다. 위치 좋고, 학군 좋고, 안전한 동네는 Subprime mortgage때에도 집값이 올랐었습니다. 동네마다 집 값 변동이 다 다르니, 사시는 동네의 부동산 시장이 Seller’s market, Buyer’s market, 혹은 Balanced market인지 알아볼 수 있는 방법을 나눠 봤고요, 더 자세한 동네정보가 궁금하시면 연락주십시요. 그럼 다음 글로 찾아뵙도록 하겠습니다. 감사합니다.

일리노이 5만여 명의 리얼터 중 상위 1%에 랭크된 리얼터 한상철입니다.

시카고와 시카고서버브 전 지역에서 일반 주택(레지덴셜)과 비즈니스 매매를 담당하고 있습니다. 

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