[임종열이 간다! 부동산 가이드]LLC, 토지신탁, 리빙 트러스트… 내 시카고 투자 주택을 지키는 ‘3중 방패’

[부동산 전문인 : 임종열]

미국, 특히 이곳 일리노이주 시카고 지역에서 부동산 투자를 고려하시거나 이미 집을 한두 채 보유하신 분들이 모였다 하면 빠지지 않고 나오는 단어가 있습니다. 바로 ‘유한회사(LLC)’, ‘토지신탁(Land Trust)’, 그리고 ‘리빙 트러스트(Living Trust)’입니다.

*“옆집 김 사장은 LLC를 만들라던데, 건너편 이 집사는 신탁을 해두라네?”*라며 매번 들을 때마다 헷갈려하시는 분들이 참 많죠. 교차로 독자 여러분의 소중한 투자 주택을 안전하게 지키고, 대대손손 물려주기 위해 이 세 가지 제도가 시카고 부동산 시장에서 어떻게 융합되어 강력한 ‘방패’ 역할을 하는지 아주 쉽게 풀어드리겠습니다.

1. 굳이 돈 들여 LLC를 만드는 이유: “내 전 재산에 방화벽을 쳐라”

잘 아시다시피 미국은 소송이 참 흔한 나라입니다. 내가 세를 준 투자 주택의 겨울철 꽁꽁 언 계단에서 세입자나 방문객이 미끄러져 다쳤다고 가정해 보겠습니다. 만약 그 주택이 내 ‘개인 이름’으로 되어 있다면 어떻게 될까요? 피해자는 내 집뿐만 아니라 내 개인 은행 계좌, 다른 자산, 심지어 내 매달 급여 압류까지 청구하는 전방위적인 소송을 걸어올 수 있습니다.

LLC(Limited Liability Company, 유한회사)는 바로 이 무시무시한 위험을 차단하는 ‘법적 방화벽’입니다. 부동산을 개인 명의가 아닌 LLC 명의로 소유하면, 주택 내에서 발생한 사고에 대한 법적 책임이 해당 LLC가 가진 자산(그 집 한 채)으로만 제한됩니다. 즉, 호랑이 굴에 물려가도 내 개인 자산만큼은 온전하게 지켜내는 것이죠.

2. 시카고에서 ‘토지신탁(Land Trust)’이 유독 사랑받는 이유: “나의 프라이버시가 곧 방어력”

일리노이주는 미국 내에서도 토지신탁(Land Trust) 제도가 가장 완벽하게 발달한 주 중 하나입니다. 토지신탁은 쉽게 말해 *‘부동산의 서류상 소유권은 신탁회사(은행 등)에 맡기고, 나는 그 부동산의 실질적인 권리(사용권, 수익권)만 쏙 챙기는 제도’*입니다. 시카고의 내로라하는 투자자들이 이를 애용하는 가장 큰 이유는 완벽한 ‘비밀 보장(Privacy)’ 때문입니다.

• 개인 명의 소유 시: 카운티 등기소(Recorder of Deeds)에 내 이름이 고스란히 등록되어, 누구나 인터넷 검색 한 번으로 내가 어디에 어떤 집을 가졌는지 5분 만에 찾아낼 수 있습니다.
• 토지신탁 이용 시: 등기부등본에는 신탁회사(예: Chicago Title Land Trust Company 등)의 이름만 덩그러니 나타납니다. 실소유주가 누구인지는 법원의 명령(Subpoena)이 떨어지지 않는 한 절대 외부로 공개되지 않습니다.

소송을 전문으로 하는 변호사들은 섣불리 움직이지 않습니다. 소송을 걸기 전 상대방의 재산 상태를 샅샅이 조사하는데, 등기부상에 아무것도 없는 것처럼 보인다면 소송 자체를 포기하거나 아주 유리한 조건으로 합의를 제안할 확률이 훨씬 높아집니다.

3. 마지막 퍼즐, 리빙 트러스트(Living Trust): “자녀에게 법원 조사 없이 신속하게 상속하기”

자, LLC로 책임 소송을 막고 토지신탁으로 내 이름을 숨겼습니다. 그런데 만약 내가 갑자기 세상을 떠난다면 이 부동산들은 어떻게 될까요?

아무리 좋은 LLC나 토지신탁이 있어도, 최종 소유주가 ‘개인’으로 묶여 있다면 사망 후 유언 검인(Probate)이라는 지루하고 비용이 많이 드는 법원 절차를 피할 수 없습니다. 특히 우리가 살고 있는 시카고 쿡 카운티(Cook County) 법원에서 이 절차를 밟으려면 최소 수개월에서 수년이 걸리고, 변호사 비용으로 수천, 수만 달러가 깨지기 일쑤입니다. 내 자산이 법원에 꽁꽁 묶이는 것이죠.

이 랭킹을 깨부수는 것이 바로 생전 신탁(Living Trust)입니다. 내가 살아있을 때 가족을 위한 신탁을 만들고, 앞서 말한 토지신탁의 ‘수익권(Beneficial Interest)’이나 LLC의 ‘지분(Membership)’을 이 리빙 트러스트의 소유로 넘겨두는 것입니다. 이렇게 해두면 내가 세상을 떠나더라도 골치 아픈 법원 절차를 단 하룻밤 만에 우회하여, 신탁 서류에 미리 지정해 둔 자녀나 배우자에게 그날로 부동산의 권리가 조용하고 신속하게 넘어갑니다.

 시카고 투자 주택을 위한 ‘최강의 3중 방패’ 구조

시카고에서 자산을 영리하게 굴리는 자산가들이 구축하는 전형적인 포트폴리오는 바로 이런 구조를 가집니다.

• 겉보기에는: 등기부등본을 떼어보면 '토지신탁' 이름만 보여서 누구 집인지 알 길 이 없습니다. (프라이버시 확보)
• 사고가 나면: 까다로운 세입자가 소송을 걸어도 'LLC'라는 방패에 막혀 내 개인 재산은 건드릴 수 없습니다. (자산 보호)
• 유산 상속 시: 내가 세상을 떠나도 쿡 카운티 법원을 거치지 않고 '리빙 트러스트'를 통해 자녀에게 바로 주택이 상속됩니다. (상속 절차 간소화)

칼럼을 마치며: 호미로 막을 것, 가래로 막지 않으려면

"에이, 집 한두 채 가지고 뭘 이렇게까지 유난을 떤다냐"하고 생각하실 수도 있습니다. 하지만 미국, 특히 세입자 보호법(RLTO)이 까다롭기로 소문난 시카고에서의 부동산 투자는 단순히 '좋은 집을 싸게 사는 것'만큼이나 '내 자산을 안전하게 묶어두는 것'이 본질입니다.

시카고의 높은 소송 리스크 속에서 내 평생의 땀방울이 맺힌 자산을 지키는 법. 오늘 저녁, 나의 투자 주택 명의가 지금 어떻게 되어 있는지 등기부등본(Deed)을 한 번 확인해 보는 것에서부터 시작해 보는 것은 어떨까요? 언제든 든든한 길잡이가 되어 드리겠습니다.

임종열 (John Lim / 임종열이 간다)

• The LimHill Team 대표 (Baird & Warner)
• 시카고 교차로 부동산 전문 칼럼니스트

전직 아나운서의 신뢰와 27년 시카고 생활의 노하우로 보답합니다.

궁금한 점 있으시면 언제든지 상담해 드립니다

The Lim Hill Team – John Lim & Sooji Hill

Commercial Property Management / Realtor