[홍승우 변호사의 법률칼럼] 부동산 인스펙션

대부분의 바이어는 집을 계약한 후 인스펙션을 한다.  인스펙션 결과에 따라 인스펙터가 집의 구조/기반이나 지붕 관련, 또는 곰팡이, 흰개미 등으로 인한 이슈가 있을 지 모른다고 여길 경우, 바이어에게 추가 인스펙션을 권유하기도 하는데, 이를 위해서는 관련 분야를 전문으로 하는 다른 인스펙터를 고용해서 추가 인스펙션을 하는 게 좋다. 지하실이 있을 경우 라돈 테스트를 하여 라돈을 줄이기 위한 시스템을 설치해야 하는 지 체크해 볼 수도 있다.

인스펙션 후 보통 하루, 이틀 이내에 리포트를 받는데 이를 꼼꼼히 읽어 봐야 한다. 모르는 내용이 있는 경우 인스펙터에게 물어 볼 수도 있고, 아니면 아는 핸디맨이나 관련 이슈를 다루는 프로페셔널에게 내용을 검토해달라고 부탁하여 고치는 데 비용이 얼마나 들 지 대략적인 비용을 가늠해 볼 수 있다.  그런데, 마음에 안 드는 이슈 모두에 대해 셀러에게 고쳐달라고 하거나 크레딧을 요구하기는 힘들다. 부동산 계약서의 인스펙션 관련 조항에 따르면, 집의 주요 아이템에 대해 고치거나 크레딧을 달라고 하는 것이 원칙이다. 예를 들어서 플러밍, 우물, 전기, 벽, 창문, 문, 천장, 마루, 가전제품, 기반이 주요 아이템에 해당된다. 이러한 주요 아이템은 얼마나 오래 됐느냐에 상관 없이, 기능상 문제가 없고 건강/안전에 현재 위협이 되지 않는 한 고쳐달라고 할 수 없다. 일상적인 유지/보수에 해당되는 아이템이나 코스메틱한 것도 변호사 리뷰 기간 동안에 고치거나 크레딧을 달라고 요청해 볼 수는 있지만, 바이어 마켓이 아닌 한 대부분의 셀러는 동의하지 않는다.

인스펙션 이슈의 경우 현실적으로 마켓 상황에 따라 누가 더 받아들이고 양보하느냐가 결정된다. 요즘같이 셀러 마켓의 경우에는 아무래도 바이어의 요구 사항을 셀러가 예전에 비해 안 받아들이는 경향이 강하다. 따라서, 바이어 입장에서는 양쪽이 합의한 가격에 비해 좀 더 프레미엄 – 인스펙션 결과 셀러가 안 고쳐주는 것을 본인이 고쳐야 한다는 의미에서의 프레미엄 - 을 줘야 집을 살 수 있는 게 현실이다.  마켓 상황은 부동산 에이전트가 잘 파악하고 있으므로, 에이전트와 긴밀히 대화해서 인스펙션 이슈에 대해 무엇을 요구하고 받아들일 지 정해서 변호사에게 알릴 필요가 있다.