[홍승우 변호사의 법률칼럼] 부동산 부채 조정

부동산 (Real Estate)에는 주거용 (Residential), 상업용 (Commercial), 창고나 공장 등과 같은 산업용 (Industrial), 농업용 (Agricultural), 교회나 학교 등의 특수 목적용(Special Purposes)이 있다. 이 중 주거용이나 상업용 부동산 관련해서 모기지나 렌트비를 내기 힘들 경우 이를 어떻게 조정/정리해야 할 지 문의가 있다.

사실 주거용/상업용 부동산의 모기지나 렌트비 조정 여부에 대한 궁극적인 결정권은 융자 회사 (lender)나 랜드로드에게 달려 있다. 구입했을 때 대비 부동산 가격의 하락이나 비지니스 수입 감소로 인해 매월 모기지나 렌트비를 내기 힘들다는 것은 일반적으로 융자나 렌트 비 조정의 이유가 될 수 없다. 입장을 바꿔 생각한다면, 부동산 가격이나 비지니스 호황으로 인해 융자 회사나 랜드로드가 매월 모기지/렌트비를 올려 받겠다고 채무자/세입자에게 통보할 수 있는 근거가 계약법 원칙상 없는 것과 같은 이치이다. 하지만, 부동산 시장 상황과 채무자/세입자의 경제 현실을 고려해서, 계약 당사자간 문서 상의 재합의가 이루어지면 재합의 내용에 따른 융자나 렌트비 조정이 가능할 수 있다. 간혹 구두상으로 랜드로드가 깎아 준 렌트비를 내면서 렌트비 조정이 됐다고 생각하시는 분들이 있다. 하지만, 렌트비를 조정한 내용에 대해 문서로 서로 사인하지 않으면, 나중에 비지니스를 팔 때 밀린 렌트비를 한꺼번에 받겠다고 랜드로드가 주장할 수 있는 여지를 남겨두는 것이므로 유의해야 한다.

융자/렌트비 재조정과 같은 부동산 부채 조정은 융자 회사나 랜드로드를 설득하여 매월 내야 할 돈을 낮추는 합의를 문서상으로 도출하는 과정이다. 몇 퍼센트로 조정이 가능할 지는 사실 예측하기 힘들다. 각 사례마다 부채 조정의 가능성과 정도는 다를 수 밖에 없다. 간혹 매우 낮은 이자율로 모기지 금액이 조정된 경우를, 혹은 매월 렌트비를 상당액 이상 깎아 준 케이스를 주변에서 보았다고 하면서 이 비율에 맞춰 조정이 가능하지 않을까 생각하시는 분들이 있다. 하지만, 몇 퍼센트로 또는 얼마로 조정이 이루어졌든지 간에 그것은 수개월, 짧게는 2개월에서 길게는 1년까지의 협상 과정에 따른 결과물이며, 각 사례마다 다르다. 

나아가, 융자 액수나 렌트비의 조정이 결국 되지 않아 나중에 못 낼 수 밖에 없는 최악의 경우를 고려해서, 이런 경우에 대비해 본인의 다른 자산을 어떻게 보호할 것인 지 미리 대책을 세워야 한다. 즉, 부채 조정과 정리 뿐 아니라 본인의 다른 자산을 어떻게 법률적으로 보호할 것인 지 총체적인 자산 보호 및 부채 조정에 대해 전문가의 의견을 들어봐야 한다.