[한상철 부동산 ]컨틴전시(Contingency), 무엇이고 왜 필요한가?

[시카고 복덕방  : 한상철]

컨틴전시(Contingency), 무엇이고 왜 필요한가?

집을 사고 팔때, 컨틴전시(Contingency)라는 말을 많이 들어보셨을 것입니다. 

컨틴전시는 “내가 지금 오퍼는 넣지만 OOOO한 상황에서는 이 딜을 깰 수도 있어"라는 것으로, 만일의 사태에 대비해 조건을 걸어놓는 것입니다. 사람일은 모든 것이 계획한 대로 되는 것이 아니기에, 철저히 준비를 해도 의도치 않은 이유로 계약을 더 이상 진행할 수 없게 되는 경우가 있습니다. 따라서, 바이어와 셀러는 계약과 관련된 주변 상황 중 온전히 관리할 수 없는 부분에 대해 계약서에 컨틴전시를 명시함으로, 그 특정 이유로 계약이 깨졌을 때는 상대방에게 피해 보상의 책임이 없다는 것에 대해 상대방의 동의를 사전에 구하는 것이지요. 즉, 오퍼가 수락돼도 컨틴전시에 명시해둔 상황이 발생하면 그 계약은 무효가 됩니다. 

다음의 4가지 상황이 가장 보편적인 컨틴전시들입니다.

 

Home Inspection Contingency

어느 집이든 세세하게 살펴보면 문제가 있고, 인스펙션 후 각 문제에 따라 바이어는 셀러에게 고쳐달라고 하거나 아니면 내가 고칠 테니 크레딧(돈)을 달라고 하는 게 보통의 구매과정입니다. 근데, 감당 못할 큰 문제를 발견해서 셀러와 협상할 의지조차 없는 경우 당연히 바이어는 그 딜을 깨고 싶어질 것입니다. 그때 사용할 수 있는 컨틴전시가 이것입니다. 셀러 마켓 중에 이 컨틴전시를 무리하게 리무브한 바이어들이 집에 곰팡이, 파운데이션 문제, 플러밍 문제, 전기 문제 등 감당 못할 문제를 발견하고도 딜을 깨지 못해서 참 많이들 속을 썩이신 걸로 압니다.

 

Loan Contingency

융자를 얻어 집을 사는 바이어 분들은 이 컨틴전시를 걸어 만일의 사태에 대비합니다. 내용은, “바이어가 융자를 얻기 위한 모든 절차를 다 진행했지만, 융자가 안 나와 계약을 이행을 못 할 경우, 이는 바이어의 책임이 아니다”란 내용입니다. 셀러들이 같은 값이면 Cash buyer를 선호하는 이유가 여기에 있습니다. Cash deal은 이 Finance contingency가 없다는 말이거든요. 즉, 셀러 입장에서는 큰 불안감 하나를 줄일 수 있는 조건이기에 Cash buyer를 선호하게 되는 것입니다.

 

Home Sale Contingency

간혹 바이어 측에서 새로운 집의 구매금액을 구하기 위해 현재 소유한 부동산을 팔아야 하는 경우가 있습니다. 이럴 때 “집을 팔고 살까?” vs “집을 먼저 사고 팔까?” 혹은 “단기 렌트 아파트라도 들어갈까?” 등등의 고민을 하게 됩니다. 이것의 솔루션은 Home Sales Contingency를 걸어 “바이어가 특정 부동산을 팔아야만 사려는 집의 클로징이 가능하다. 혹 바이어의 부동산이 팔리지 않아 셀러와 진행하는 계약을 이행 못 할 경우, 바이어의 책임이 아니다”에 대한 조건을 걸고, 동의를 구할 수 있습니다. 당연히 셀러 측에서는 제일 싫어하는 조건입니다. 어프레져 컨틴전시, 인스펙션 컨틴전시는 셀러도 수긍을 할 수 있지만, 홈 세일 컨틴전시는 가급적이면 피하는 조건입니다. 이 조건을 걸어야 하는 바이어는 본인이 매력적인 바이어가 아니라는 점 인지하시고, 시장 분위기에 따라 이 컨틴전시를 넣을지 말지 고려해보시길 바랍니다. 반대로 이 조건의 오퍼를 받은 셀러라면 무조건 No 하기 전에 바이어의 집을 분석해보시고 결정하시길 추천드립니다. 이 또한 Cash buyer가 인기가 많은 이유 중 하나입니다.

Appraisal Contingency

Cash buyer가 아닌 이상, 집 구매는 바이어 셀러 그리고 모기지회사 3박자로 이루어집니다.

이 중, 목돈을 빌려주는 은행(혹은 모기지 회사)이 어떤 시각에서 보면 가장 Serious한 입장이 아닐까 싶습니다. 은행은 보통 Comps를 돌려 집에 대한 추정가를 잡고, Tax records를 참고하고, 감정사를 집으로 보내 실제 감정을 하는 등 다방면으로 집의 Value를 감정해 냅니다. 이때 감정가가 Asking가격보다 낮게 나오면 바이어는 셀러와 재협상을 통해 전부 받아내거나, 반반 부담하거나, 아니면 홀로 다운페이를 올려야 합니다. 이때 협상이 원활히 진행되지 않으면 이 딜을 깨겠다는 컨틴전시로 이 또한 셀러들이 좋아하는 컨틴전시는 아닙니다.

 

위에 나열한 네 가지는 일반적인 컨틴전시지만, 상대방과 어떻게 합의하느냐에 따라 상당히 개인적인 컨틴전시도 가능합니다. 즉, 원하시는 조건부는 모두 다 상대방에게 물어볼 수 있다는 이야기입니다.

제가 겪어 본 컨틴전시 중 가장 기억에 남는 특별한 컨틴전시는 “딸이 XX/XX까지 결혼해서 집에 부부 둘만 남을 경우에만 집을 판다”였습니다. 딸이 약혼을 한 상태였지만, 딸의 결혼이 혹시라도 깨져서 계속 큰 집이 필요할 경우엔 집을 못 판다는 조건이었습니다.

일반적이든 개인적이든 컨틴전시가 많으면 많을수록 각자의 재산을 보호할 수 있습니다. 다만, 컨틴전시를 너무 많이 걸면 딜이 까다로워질 수 있으니, 이 점 유의하시기 바랍니다. 컨틴전시를 걸지 않고 ‘Inspection 컨틴전시 대신에 offer 넣기 전에 pre-inspection을 하기’ 혹은 ‘home sale inspection 대신에 브릿지론으로 해결하기' 등등의 여러 우회방법으로, 그에 상응하는 결과를 가져올 수도 있으니, 가장 먼저는 컨틴전시에 관해 정확히 숙지하시고, 현명하게 집 매매하시길 바랍니다.

감사합니다.

 

일리노이 5만여 명의 리얼터 중 상위 1%에 랭크된 리얼터 한상철입니다.

시카고와 시카고서버브 전 지역에서 레지덴셜, 비즈니스 매매를 담당하고 있습니다. 

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