[홍승우 변호사의 법률 칼럼]집 구매와 세금 혜택

클로징에 바이어 변호사로서 가보면 최근 몇 달 동안 모기지 이자율의 변동이 심하다.  그런데, 역사적으로 보면 전반적으로 매우 낮은 이자율이고, 비슷한 조건인 집의 렌트비 대비 모기지 비용을 고려할 때, 집 구매는 여전히 매력적인 선택이다.  

따라서, 올해 안에 집을 사든 지 더 나중에 사든 지 상관 없이, 융자 오피서와의 상담을 통해 본인의 재정 상태를 파악해 두는 것이 좋다.   현재 세금 보고나 월 수입/지출을 고려할 때 얼마를 융자 받을 수 있을 지, 앞으로 어떤 식으로 수입/지출을 관리하면 얼마를 더 융자 받을 수 있을 지 미리 계획하는 것이 좋다.  즉, 집을 사겠다고 마음 먹은 후에 상담받는 것보다는 미리 상담을 받아 놓고 준비를 해놓는 것이 좋은 융자 조건을 받고 본인의 재정 상황에 맞는 집을 구매하는 길이다.


집을 구매하고 난 후 모기지를 갚아나가면서, 그리고 시간이 흐름에 따라 대개 집의 시장 가격이 오르기 때문에, 집에는 자산 (equity) 이 쌓이게 된다.  여러 비용을 추가로 생각해야 하겠지만, 간단하게 생각하면 집의 시장 가격에서 남아 있는 융자 금액 원금을 뺀 금액이 자산이라고 볼 수 있다.

 그리고, 자산 가치의 상승 외에 다른 이익이 있다. 먼저, 모기지 이자 금액은 세금 공제 대상이 되는데 자세한 금액은 각 자의 상황에 따라 다르며 회계사의 조언을 구해야 한다.  특히 집을 사고 나서 처음 몇 년간은 모기지 금액 중 이자 비중이 크기 때문에 공제액의 규모가 생각보다 클 수 있다.  한편, 집 세금 (property taxes) 도 공제 대상이다.  나아가, 주 거주 집일 경우 연간 약 700불 안팎의 공제 혜택 (homeowner exemption) 이 있다.  만 65세 이상이면 시니어 공제 혜택이 약 300불 안팎으로 추가로 있다.  

시니어이면서 연 소득이 약 65,000불이 안 넘으면 집 세금 산정시 기준이 되는 집의 산정 가치 (assessed value)  동결이 가능해서 집 세금이 별로 안 오르게 된다.   처음에 집을 사는 구매자를 대상으로 세금이나 어떤 혜택이 있는 경우도 있는데, 이는 융자 오피서를 통해 확인해 봐야 한다. 모기지 다운페먼트를 기준 (보통 20%) 보다 덜 해서 모기지 보험을 따로 들어야 하는 경우가 있는데 이 금액도 세금 공제 대상이다. 한편, 모기지 융자 금액 중 특정 포인트를 클로징 때 낼 수도 있는데 이 금액 또한 공제 대상이다.  이밖에 집 비용에 관련된 여러 공제 혜택이 있을 수 있으므로 렌트 대비 집 구매를 고려해 볼 수 있다.