[홍승우 변호사의 법률칼럼] 부동산 - 클로징

부동산 매매의 마지막 단계는 클로징 테이블에서 셀러, 바이어 양쪽이 사인하는 것이다. 셀러 변호사는 기본적으로 셀러의 부동산 소유권을 바이어에게 넘기는 서류 (deed), 셀러가 부동산 관련 소유 기간 동안의 물 값, 오물 수거비 등을 다 냈다는 서류 (affidavit of title), 계약서대로 냉장고, 오븐 등의 동산을 바이어에게 이전한다는 서류 (bill of sale), 카운티와 일리노이 주에 내는 세금 관련 서류 등을 준비해 온다.

상업용이나 렌트 부동산의 경우, 리스 이전 관련 서류도 셀러 변호사가 준비한다.  빌리지도 소유권 이전 관련 세금이 있을 수 있는데, 누가 얼마를 내야 할 지 빌리지마다 다르다.  타이틀 회사는 셀러 변호사로부터 클로징 스테이트먼트를 받고, 융자가 있는 경우 바이어 융자 회사에서 바이어에게 부과하는 비용 관련 수치 (payoff) 를 받아, 이를 종합함으로써, 셀러, 바이어 각각 부담하는 금액을 구체적으로 명시한 Settlement Statement와 Closing Disclosure를 작성, 제공한다.  

변호사는 이러한 서류의 내용을 각 자 손님에게 설명하고 사인을 받고 필요에 따라 공증을 한다. 바이어 변호사는 융자 서류의 내용을 바이어에게 설명하고 사인을 받는다.  


거주용 집 클로징의 경우에는 서류가 양은 많지만 거의 표준화되어 있으므로, 보통 변호사들은 핵심 내용만 손님에게 설명한다.  손님들은 법률적인 부분은 이미 변호사들이 충분히 논의, 검토해서 마무리됐을 것으로 생각하고, 얼마를 주고 받아야 하는 지에 주로 관심이 있다.  

클로징 직전에 바이어가 부동산을 마지막으로 보는 시간이 있는데 (final walkthrough), 이 때 발견된 문제점 - 흔한 예로 무거운 가구를 셀러가 두고 갔다든 지 등 - 에 대해 바이어는 변호사를 통해 셀러 쪽에 클레임한다.  양쪽이 합의한 내용 - 셀러가 일정 시간 내에 치우겠다든지, 아니면 일정 비용을 바이어에게 준다든 지 - 을 변호사들은 문서화하여 사인을 받아 문제가 해결된다.

그리고, 부동산 세금은 한 해 늦게 액수가 나오므로, 셀러가 바이어에게 크레딧을 주어야 하는데, 얼마를 주고 받아야 할 지, 계약 체결 후 변호사 리뷰 기간에 합의 본대로 제대로 계산이 되었는 지 등을 클로징 테이블에서 확인을 한다.  지역별로 3년마다 세금 부과 기준의 부동산 가치 (assessed value)를 산정하는데, 이런 기간이 아니면, 거주용 집의 경우 보통 가장 최근 부동산 빌에 나온 액수의 105% 기준으로 클로징 날짜까지 계산해서 바이어에게 크레딧을 준다.

커머셜 부동산은 주의해야 할 것이 셀러의 택스 어필 기록과 결과를 검토하여 일률적으로 최근 빌의 특정 %를 기준으로 하기보다는 부동산 세금이 오를 가능성이 조금이라도 있으면 클로징을 하는 연도의 세금에 대해 일정 금액을 합의하여 에스크로로 홀딩하는 게 좋다.