[임종렬의 부동산가이드]최근의 시카고 부동산열기가 거품이 아닌 확실한 이유 3가지

교차로 애독자여러분 안녕 하십니까 부동산 가이드 임 종열 입니다.

 주택 가치는 2020 년작년에 약 10 % 상승했으며 올해는 약 5 % 상승 할 것으로 예상됩니다.

일부 에비바이어 분들중에  우리가 10 년 전에 경험 한 것과 같은 또 다른 주택 거품에있을 수 있다는 우려를 나타내시고 질문하시는 분들도 계십니다.

2021년의 부동산 시장이 완전히 다른 세 가지 이유가 있습니다.

 

  1. 이번에는 주택 공급이 극히 제한적입니다.

시장 품목의 가격은 수요와 공급에 의해 결정됩니다. 공급이 높고 수요가 낮 으면 일반적으로 가격이 하락합니다. 공급이 적고 수요가 많으면 자연스럽게 가격이 올라갑니다.

 부동산에서 공급과 수요는 시장의 구매자 수와 비교하여 현재 판매중인 주택 수를 기준으로하는 "월 주택리스팅 재고 공급량"으로 측정됩니다. 시장 재고의 정상적인 공급량은 약 6 개월입니다. 위의 모든 것은 구매자의 시장을 정의하며 가격이 하락할 것임을 나타냅니다. 일반적으로 가격이 상승하는 판매자의 시장을 정의하는 아래 항목입니다.

 2006 년과 2008 년 사이에 재고 공급은 5 개월이 조금 넘었던 수준에서 11 개월로 늘어났습니다.

36 개월 중 27 개월 동안 공급량은 7 개월이 넘었지만 주택 가치는 계속 상승했습니다.

 현재의 주택 인벤토리는 지난 3 년 동안 5 개월 미만, 지난 14 개월 중 13 개월 동안 4 개월 미만, 지난 6 개월 동안 3 개월 미만이며 현재 1.9 개월로 사상 최저치를 기록했습니다.

 공급이 적고 수요가 높으면 가격이 자연스럽게 상승한다는 것을 기억하십시오.

 

  1. 이번에는 진짜 주택 소유를 위해 구입한다는 것입니다.

2000 년대 중반 주택 붐 동안 Yale School of Management International Center for Finance의 연구원 인 Robert Schiller "비이성적 인 활기"라고 불렀습니다. 이 용어의 정의는“펀더멘털 밸류에이션의 진정한 토대가 없지만 심리적 요인에 의존하는 근거없는 시장 낙관론”입니다. 역사적인 시장 트렌드를 고려하지 않고 사람들은 분위기에 휩싸여 주택 가치가 계속 상승 할 것이라는 비현실적인 믿음으로  주택을 구입했었습니다.

 당시 모기지 뱅커 협회 (Mortgage Bankers Association)에서 발행 한 모기지 신용 가용성 지수 (MCAI)에서 볼 수 있듯이 모기지 업계는 거의 모든 사람이  심지어 신용이나 직장증명없이도 모기지 자금을 사용할 수 있도록함으로써 이러한 광기에 빠져 들었습니다. 지수가 높을수록 모기지를 받기가 더 쉽습니다. 지수가 낮을수록 하나를 얻기가 더 어려워집니다.

주택 붐 이전에 지수는 400보다 약간 낮았습니다.

2006 년 지수는 사상 최고치를 기록한 868 를 넘어 섰습니다. 다시 말하지만, 거의 모든 사람이 모기지를받을 수 있었습니다. 현재 지수는 122.5  이전 수준보다 훨씬 낮습니다.

 현재 부동산 시장에서 수요는 조작 된 것이 아니라 실제입니다. 미국에서 가장 큰 세대 인 밀레 니얼 세대는 결혼을하고 자녀를 낳는 데, 이는 주택 소유의 두 가지 주요 동기입니다.

최근의 팬데믹 건강 위기는 또한 모든 가정이“가정”의 의미를 재정의하고 현재  우리가정이

새로운 정의를 충족하는지 재평가하도록 도전하고 있습니다.

역사적으로 낮은 모기지 금리와 결합 된 이러한 소유 욕구는

오늘날 주택 구입을 강력하고 건전한 재정적 결정으로 만듭니다.

 따라서 오늘날의 수요는 매우 현실적입니다.

 공급이 적고 수요가 높으면 가격이 자연스럽게 상승한다는 것을 기억하십시오.

  1. 이번에는 각 주택에 에쿼티가 많습니다.

다시 말하지만, 서브프라임 동안 열풍에 휩싸인 것은 바이어 만이 아니 었습니다. 기존 주택 소유자는 ATM 기계와 같은 집을 사용하기 시작했습니다. 현금 인출 재 융자가 발생하여 주택 소유자가 주택 자산을 활용할 수있었습니다. 2005 년부터 2007 년까지 미국인들은 8,240 억 달러의 홈에쿼티을 뽑았습니다. 그로 인해 많은 주택 소유자가 중요한시기에 주택에 대한 지분이 거의 또는 전혀 없었습니다. 가격이 떨어지기 시작하면서 일부 주택 소유자는 모기지가 주택 가치보다 높은 부정적인 자본 상황에 처해있었습니다. 많은 사람들이 지불 불이행으로 인해 압류의 눈사태가 발생했었습니다.

 오늘날 은행과 미국 국민들은 10여 년 전에 주택 위기로부터 귀중한 교훈을 배웠 음을 보여주었습니다. 지난 3 년 동안 캐시아웃 재 융자 규모는 서브프라임 붕괴 직전 3 년에 비해 1/3 미만이었습니다.

 이러한 보수적 인 접근 방식은 이전에는 볼 수 없었던 수준의 주택에쿼티을 창출했습니다.

센서스 데이터에 따르면 소유주가 거주하는 주택의 38 % 이상이 '자유롭고 편안하게'(모기지없이) 소유하고 있습니다. 또한 ATTOM Data Solutions 2020 4 분기 U.S. Home Equity Report를 발표했으며 다음과 같은 내용을 공개했습니다.

 “미국의 1,780 만 개의 주거용 부동산은 자산이 풍부한 부동산으로 간주되었습니다. 이는 해당 부동산이 담보 한 대출의 총 예상 금액이 예상 시장 가치의 50 % 이하였습니다. 2020 년은 미국의 5,900 만 주택 중 30.2 % ( 3 분의 1)를 차지했습니다.

 Cash  소유 한 주택의 38 %와 자기 자본이 50 % 이상인 모든 주택의 18.7 % (나머지 62 % 30.2 %가 모기지가 있음)를 합치면 전체 주택의 56.7 %가  미국의 홈오너들은  최소한 50 %의 자본을 가지고 있습니다. 이는 2008 년의 주식 상황보다 훨씬 뛰어난 수치입니다.

 

답을 잛게 드린다면

이번에는 주택 공급이 사상 최저 수준입니다. 수요는 실수요자이고 주택 구입동기도 정당합니다. 가격이 하락하더라도 주택 소유자는 주택 가치 하락을 견딜 수있는 충분한 자본을 보유하고 있습니다. 2008 년과는 전혀 다릅니다. 아니 사실 정반대입니다.

 주택이 필요하시면 서브프라임 때같은 가격폭락 기재하지 마시고 주위의 유능한 한인에이전트와

오늘 쇼잉 하시길 바랍니다.

 

금주의 주택 이자율

302.75-3.0%  152.375-2.625%  202.75-3.0%

IHDA, FHA 2.875-3%

Junbo 303.25-3.5%  152.875-3.125%  7/1 arm 3-3.25%

 

The Lim Hill Team -임 종열

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