[업체탐방] 주택융자의 올바른 선택 '리차드 리 융자'

주택융자의 올바른 선택 

리차드 리 융자

코로나 펜데믹으로 인해 역대 최저 이자율의 주택 모기지가 출현한 가운데 부동산에 관심을 갖는 한인들이 늘어나고 있다. 

 

부동산 투자에 있어서 가장 중요한 부분 중 하나인 주택 융자와 관련하여 전문가의 도움을 받아 첫걸음을 내딛는 것은 그 무엇보다 중요하다. 

 

시카고에서 주택 융자의 길만 올바르게 걸어온 ‘리차드 리 융자’에서 자신있게 교차로 독자들을 위한 관련 내용을 소개하고 나섰다. 

 

아래 내용은 구독자들의 빠른 이해와 올바른 정보 전달을 위해 문답식으로 관련 인터뷰 내용을 재정리해 게재했다. 

 

 

Q. 리차드 리 융자는 어떤 곳?

 

A. 리차드 리 융자는 네이퍼빌 인근 Lisle 에 위치한 30년 역사의  Fortune Mortgage Company 에 소속된 주택 융자 전문가 입니다. 

 

2002년 MBA를 마치고 부동산 전문가로 15년 정도 일을 하다가 자연스럽게 고객 분들이 융자와 관련된 사안을 물어보기도 하고 전문적 의견을 내어 달라고 요청하는 등 융자 쪽에서도 전문 지식을 요구하는 경우가 많아 졌습니다. 해서 대략적인 지식으로는 융자를 조언하고 안내하는 것에 많은 한계를 느끼게 되었습니다.  

 

결국 이러한 이유로 2006 년에 라이센스를 취득하였고 본격적으로는 3년 전 즈음에 FMC 에 입사하면서 주택 전문 융자 관련 일을 시작하게 되었습니다. 

 

리차드 리 융자의 업무 처리 방향은 컨설팅 개념이라고 보시면 됩니다. 

 

회사와 저의 수익이나 계약도 중요하지만 그것을 넘어서는 고객님들이 가지고 있는 부동산과 융자의 전체적인 질의나 고민 등에 대한 솔류션 즉 방향 키를 컨설팅 해 드리는 것이 제게는 더욱 중요한 가치입니다.

 

특히 재융자의 경우는 꼼꼼히 따져 봐야 할 부분이 많아서 더욱 더 좋은 컨설팅 융자 전문인을 만나야합니다.

 

또한 집 구입 융자관련해서도 인컴 대비 페이먼트를 감당할 수 있는 선에서 주택을 구입하셔야 부담이 없는데 미리 상당을 받으시고 주택을 고르시면 아무래도 실수를 줄이실 수 있습니다. 

 

오랜 부동산 에이젼트의  경험으로 부터 고객분들께서 융자 전문인들에게 무엇을 원하는지 잘 파악하고 있기에 맞춤 서비스를 해 드릴 수 있다는 것이 리차드 리의  핵심 역량이라고 할 수 있겠습니다. 또한 부동산의 가치와 향휴 전망까지 함께 진단 및 전문적 컨설팅을 받을 수 있는 부분이 제가 가지는 강점이라고 할 수 있겠습니다. 

 

 

Q. 융자에 있어 가장 중요한 부분은 무엇? 

 

A. 융자에 있어서 가장 중요한 부분은 아무래도 이자율과 비용입니다. 

 

첫째 비용부분은 예전과는 달리 이제는 비교적 투명하게 잘 고객에게 설명 되어지는 시스템으로 발전해 왔습니다. 과거에는 회사들 마다 Application fee, Origination fee,  등의 이름으로 과도한 비용이 차지 되어지는 경우가 많았는데 아직도 그러한 부분이 종종 타 융자 서류를 보면 보여 지고는 합니다. 

 

다시 한번 강조하자면  비용 부분은 Conventional Mortgage 렌더들이 Charge 하는 Underwriting Fee  (대략 1000불) 라는 융자 심사 금액을 제외하고 따로 다른 명목으로 융자 회사나 렌더들이 차지 하는 다른 Fee 들이 있다면 꼭 의심해 보아야 할 것입니다. 

 

그리고 제일 중요한 이자 부분은 융자 회사와 렌더들간의 수수료 가격에 기반해서 각각의 고객들이 가지고 있는 다운페이 정도, 크레딧 점수, 직장, 인컴의 정도, property의 type, 기간, 등에 따라서 다르게 정해지는데 이를테면 15년의 융자 기간이 30년의 융자 기간보다 더 좋은 이자가 적용되듯이 각각의 상황에 맞게 융자의 이자가 정해 지게 되는 것이죠. 

 

당연하겠지만 낮은 이자가 낮은 페이먼트를 내게 하기에 이자율 비교는 당연한것인데 이를 많은 융자 신청자들이 꼼꼼히 비교하지는 않고 인맥 등 안이하게 선택하시는 경우가 많습니다. 

 

예를 들어 $350000 론 금액을 30 년 상환에2.875% (원금 이자 $ 1452.12) 와 3.25% (원금 이자 $1523.22) 를 비교시 대략 71불 정도 차이가 납니다. 작게 보일지 모르지만 일년에 $852불 그리고 30년 Term 을 가지고 페이를 한다면 $25,524 불 이 차이가 나는 금액입니다. 

 

한번의 비교 문의 전화가 이 정도의 금액을 절약 할 수 있으니 꼭 비교하시고 결정하시길 추천드립니다. 

 

이자율 비교시에는 다시 언급하겠지만 하루 동일한 날에 적어도 세 군데 융자 회사에 문의 하셔서 같은 조건을 제시하고 이자율과 비용 Quotation 을 받아야 정확한 비교우위를 선택하실 수 있다는 점을 명심하셔야 합니다. 동일한 날이 아닌 다른 날에 질의를 한다면 Daily Interest Rate 이 변하기 때문에 정확한 비교를 이끌어 낼 수 없습니다.

 

그리고 하나더  중요한 것은 위에서도 언급 했듯이 주택 구입 시에는 구입 전 충분한 시간을 가지고 본인이 한달에 감당할 수 있는 모게지 금액과 함께 텍스와 집 보험 등이 포함된 총 집 관련 지출 금액을 먼저 확인 후 주택 구입 규모 등을 정하시는 것이 중요합니다. 

 

렌더들의 기준은 대략 총 수입에서 다른 빚을 모두 포함한 총 지출의 45% 을 요구하지만 48-49% 도 수락 되는 경우가 있습니다. 이자 상황을 잘 고려해서 집이 부담이 되지 않는 선에서 선택하시는 것이 중요하다고 할 수 있습니다. 또한 집 구입 이후 재융자 경우에서는 구입 시점의 이자가 현 이자보다 높을 경우 고려해 볼 수 있는데 특별히 융자시에 비용을 렌더가 부담하는 것으로 재융자를 하면 이자는 낮추고 비용은 없이 할 수 있어서 요즘  이자가 특별히 낮은 이 시점에서 특히나 좋은 기회입니다. 이 밖에 3% 나 5% 등의 적은 다운페이로도 집을 구입할 수 있는 프로그램이 많으니 문의를 통해서 정보를 얻으시면 큰 도움이 되리라 생각합니다

 

 

 

 

 

Q. 융자는 아무 곳에서나 알아보고 하면 되는 것 아닌가?    

 

A. 사실 이부분이 제일 중요한 질문이라고 생각 합니다. 

 

 대부분의 주택 구입자들은 부동산 에이전트의 소개로 융자전문인을 선택하는 경우가 많을 것 입니다. 그 밖에는 지인들의 referral 에 의한 선택, 마지막으로는 광고 등을 보시고 전화로 직접 문의해서 이자와 비용을 비교하셔서 결정하시는 분들일 것 이구요. 

 

재융자의 경우는 주택 구입시 도와주었던 융자 전문인을 다시 찾는 경우가 많을 겁니다. 하지만 자동차를 구입할 때에도 최소 대여섯 군데의 딜러에서 가장 좋은 가격과 스페셜 이자를 조사하고 분석하셔서 구입을 하는데 이보다 몇십배에 달하는 주택을 구입하시는 것과 그 이자를 결정하는 것에 있어서는 너무 안이하게 결정하는 경향을 많습니다. 

 

비슷한 예를 들어드리자면 $400,000 불의 주택을 5% 다운으로 구입을 하게 된다면 380,000 의 융자를 받게 되는데 많은 wholesale lender 들이 존재하고 그중 가장 좋은 조건의 회사중에서 또한 그중 같은 렌더를 사용할 경우에 A 의 융자회사는 2.875 를 그리고 다른 B라는 회사는 3.125를 C 회사는 3.25를 제시 받게 된다고 한다면 신청자의 같은 크레딧 점수, 같은 론 금액, 같은 직장과 인컴, 같은 주택의 형태 등 모든 시나리오가 같다는 전제하에서는 모든 융자 회사의  이자가 같아야 하지 않나요? 

 

하지만 실제로는 2.875혹은 3.0% 를 줄 수 있는 그리고 3.25% 를 줄 수 밖에 없는 구조적 차이가 있습니다. 바로 렌더와 융자 회사간에 Pre - Set 되어진 융자 수수료의 % 에 따라서 그 이자가 다르게 제공되어 진다는 부분 때문입니다. 

 

물론 이자를 낮추기 위해 포인트를 지불하는 경우도 있지만 이는 같은 조건이 아니기에 예외로 하겠습니다. 

 

이해를 더 돕자면 예를 들었던 것처럼 자동차 판매업자나 일반 제품을 파는 Retailer 들은 얼마에 그 물건을 사오느냐에 따라서 경쟁력 있는 좋은 가격을 비용과 마진을 고려해서 고객에게  얼마에 줄 수 있는지가 결정 되어 진다는 것 과 같은 원리인 셈인 것이죠.

 

저희 Fortune Mortgage Company (이하 FMC) 이자의 경쟁력이 바로 여기에 있다는 것입니다. 저희들과 렌더와의 이자의 wholesale원가 자체가 상대적으로 다른 경쟁사들의 것들 보다 아주 낮습니다. 이를 바탕으로 리차드 리 융자는 고객들에게 타 회사보다 더 좋은 이자를 제공 할 수 밖에 없습니다. 

 

이러한 구조적인 좋은 이자 경쟁력을 갖추고 있음에도 많은 분들이 아직도 그냥 비교 없이 이자를 선택하시는 것에 있어서는 너무 안타깝습니다. 

 

0.25% 차이는 한 달에 위 경우 한 달에 77불 차이가 날 정도로 꽤 큰 것입니다. 이러하기에 이제 이자는 자기손으로 선택 하셔야 합니다. 다시한번 강조 드리자면 반드시 융자회사에 이자 비교 문의를 할 경우 하루에 세군데 전화하셔서 같은 조건을 주고 이자를 받아 보셔야 합니다. 매일매일의 이자가 다르기에 당일에 같은 조건하의 이자를 받고 그 중 가장 이자가 좋고 비용이 없는 곳으로 선택을 한다면 그것은 바로 고객님들의 이익으로 돌아 갈 것 입니다. 그러한 부분에서 저희 FMC 리차드 융자에게 꼭 이자와 비용을 문의 하시 길 바랍니다. 

 

 

 

Q. 최근 코로나 때문에 최저 이자율을 받을 수 있다는 이야기가 있는데 사실?

 

A. 코로나로 인해 최저 이자율을 받는 다는 것은 아닙니다만 최근에 코로나로 인해 아무래도 비지니스 경기 둔화와 실직, 등으로 경기가 어려운 상황에서 은행들이 이자율을 낮춤으로해서 주택 시장을 활성화 하려는 움직임이 있고 또한 코로나 초기 강화된 론 심사규정을 좀 완화 하고 자금을 좀 공격적으로 운영하려는 움직임을 보이고는 있습니다. 이는 당분간 낮은 모게지 이자로 이어질 전망입니다.

 

 

 

Q. 크레딧 점수가 낮거나 타 기관에서 융자가 어려운 사람도 도움을 받을 수 있나?

 

A. 크레딧 점수가 낮으면 보통 FHA 등을 고려하시는데 실제로 Conventional Mortgage 론에서도 렌터들 마다 기준 가이드 라인이 다르지만 최저 620, 640 점 정도도 신청 가능합니다. 

 

사실 크레딧 점수 보다는 더 중요한 부분은 인컴 증명이 제일 중요하다고 할 수 있습니다. 

 

아직까지 캐쉬받는 분들이나 비지니스 하시는 분들의 인컴이 충분히 반영 되어지지 못하는 부분은 아쉬운 부분이라 할수 있습니다. 그렇지만 이러한 분들도 40% 정도 다운시에는 인컴부분을 보지 않는 Non QM 렌더들도 아직 있으니 문의하셔서 본인이 Qualification 이 되는 지 확인 하시길 바랍니다. 

 

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